¿ El fin de los créditos hipotecarios?

En las últimas semanas se pudieron ver importantes cambios en el mercado inmobiliario y lo relacionado a los créditos hipotecarios. ¿Será este el fin de otra corta era de los créditos o volverán con mas fuerza?

El mercado inmobiliario argentino tiene una particularidad que lo hace diferente a los mercado de paises vecinos como Chile, Brasil o Uruguay y muy diferente a mercados mas desarrollados como el americano o el europeo y esto es la notable falta de créditos hipotecarios para poder comprar o construir viviendas.

Debido en gran parte a problemas políticos, económicos, crisis, desconfianza de los mercados, vaivenes, fuertes devaluaciones, etc, es que nuestro mercado inmobiliario se ve perjudicado fuertemente a la hora de crecer y esto se puede evidenciar claramente cuando analizamos los últimos 25 años y vemos que solo hubo algunos y cortos periodos donde existió el crédito hipotecario.

Esto no es anormal para nosotros, es algo que conocemos y con lo que convivimos a diario los que trabajamos en esta hermosa industria y todo aquel que lo ve cuando tiene que comprar o vender una propiedad. Nuestro mercado se maneja normalmente con compras en efectivo, es decir que solo compra una propiedad el que tiene los dólares guardados, dejando a un gran número de personas fuera del juego. El resultado de esto es que tenemos un mercado muy chico, que nunca crece y se desarrolla, periodos de estancamiento con precios a la baja y sobre oferta de productos a la venta y una gran parte de las inmobiliarias a las que les cuesta mantenerse a flote.

¿Dónde estamos hoy?

Al día que escribimos esta nota, todo parece ser color de rosas para la industria, gracias al resurgimiento de los créditos hipotecarios, un plan económico que se veía firme y la estabilización de la inflación que mejoro la accesibilidad a la compra de viviendas. Las últimas estadísticas nos dicen que en Julio de 2025 se vendieron un total de 6651 propiedades en la ciudad autonoma de Buenos aires, esto es un 35% + que hace un año y un 15% superior si lo comparamos a Junio de 2025. Tambien mejoro el ticket promedio lo que evidencia una suba de precios respecto de lo que se venia transando en años anteriores.

De este total de escrituras realizadas, podemos ver que 1393 se formalizaron mediante crédito hipotecario, esto representa una suba de un 519% respecto del año anterior, donde eran casi inexistentes. Todos estos datos son muy positivos para una industria que venia muy golpeada desde el finde los créditos de la era Macri. Estamos viendo que mes a mes se rompen récords de ventas, el valor promedio de venta esta en alza y el stock de propiedades se redujo a menos de la mitad.

¿Qué esta pasando hoy y que nos depara el futuro?

Si bien el 2025 esta siendo un gran año para la industria parece que la tendencia esta cambiando y ya se pueden ver nubarrones en el horizonte. El gobierno empezó a tener algunos traspiés en materia política y económica lo que les llevo a perder gran apoyo del arco político y de la sociedad en general. Esto siempre afecta a la macro economía y al valor del dólar. Para frenar una posible escalada del billete norteamericano, el gobierno le subió los encajes a los bancos, lo que significa que pueden prestar menos dinero, con el fin de que haya menos moneda circulante que se pueda ir a la compra de divisas.

Por esta razón y otras más es que la tasa que cobran los bancos por prestamos personales por ejemplo, o por el uso de las tarjetas de crédito se fue a las nubes, lo que frenaría aún mas una economía que no repunta y también afecto a los créditos hipotecarios de dos maneras.

Los bancos públicos y privados venían ofreciendo créditos hipotecarios a tasas razonables que iban del 4 al 8% + uvas. Hoy se está empezando a ver un virtual freno de los créditos, esto es porque los bancos siguen ofreciendo estas líneas de crédito pero con condiciones irrisorias, lo que genera que nadie los tome.

Para hacer efectivo un préstamo cada banco analiza el scoring de quién lo pide para saber que riesgos de impagos o moras pueda llegar a tener. Se analiza toda la vida contable de la persona, como antigüedad laboral, cuanto gana, cuanto gasta, que tarjetas de crédito tiene, cuanto gasta con ellas por mes, si paga el total o solo paga el mínimo, cual es su historial pidiendo créditos, si tuvo atrasos, impagos, etc. Todo esto se reduce a un numero que indica si la persona es mejor o peor candidato para la entrega de ese crédito.

Lo que se vio en las ultimas semanas es que los bancos empezaron a exigir el máximo puntaje posible a cada persona que solicitaba un crédito para otorgárselo, algo que no estaba pasando hasta ahora y que resulta difícil de alcanzar.

También se vieron afectadas las tasas de los créditos que pasaron a ser de entre 11 a 15 % dependiendo el banco, lo cual hace que sea imposible y muy negativo para una persona arriesgarse con un crédito tan caro. El único banco que dejo una tasa atractiva es el Banco Nación con una tasa que ronda el 5% + uvas, pero subieron tanto el scoring que es casi imposible calificar.

Estos dos factores ya entraron en vigor y se pudo ver en la cantidad de operaciones inmobiliarias que se fueron cancelando o renegociando en las ultimas semanas. Muchos créditos hipotecarios que ya estaban pre aprobados terminaron cancelándose, lo que llevo a la caída de la operación y muchos créditos que si salieron adelante fueron por un dinero menor al que esperaba el solicitante, esto se debe a la devaluación y la suba de tasas. Por lo cual se tuvieron que volver a negociar condiciones y precios de la operación para que estas no se cancelen.

Para el futuro podemos imaginar dos escenarios posibles, el positivo y el negativo.

El positivo seria pensar que todo volvería a ser como hasta ahora, los créditos podrían volver a aparecer, lo que mantendría la senda de crecimiento del sector, generando una mayor cantidad de operaciones mes a mes, alza sostenida de precios y reducción de stock disponible.

Este escenario depende en gran parte de como reaccione el gobierno luego de perder las ultimas elecciones, tiene muchos frentes que atender para que no se les salgan de control. Primero tiene que volver a controlar el frente político, alcanzando nuevas alianzas para tener apoyo en el senado, sino cada paso que quiera dar le va a costar muchísimo.

Después tiene el frente económico, lo que la gente ya empieza a sentir en al calle, una economía que solo crece en algunos sectores, pero que esta muy parada a nivel general. Va a tener que ser mas claro con el rumbo y las medidas económicas que se quieran tomar, para que el mercado los vuelva a apoyar y así poder controlar el valor de la divisa estadounidense sin sacrificar reservas.

Se ve bastante difícil que se pueda alcanzar esta situación, pero todo esta por verse hasta las próximas elecciones. Lo que es seguro es que en Septiembre y Octubre al menos, la cantidad de créditos que se otorguen van a ser muy bajos.

El escenario negativo nos llevaría a una situación como la que veníamos viviendo desde el fin de los créditos de la era Macri hasta mediados del 2024. La cantidad de operaciones mensuales podría volver a caer a mínimos de 2500 a 3000 operaciones por mes, lo que automáticamente generaría que se empiece a acumular stock sin vender. Mas stock disponible y menos ventas llevan directo a una nueva baja de precios para poder vender.

Es un escenario que ya conocemos y que parecía que podíamos dejar atrás pero lograrlo va a ser mas difícil de lo que pensábamos.